임차인이 집값의 50~80%를 무이자로 집주인에게 맡긴다. 집주인은 그 돈으로 집을 또 산다. 반복. 이게 전세다.
🔬 AMS 핵심 프레임
전세와 순환출자는 동일한 메커니즘이다: 최소 자본으로 최대 자산을 지배한다. 순환출자: 오너 일가 → A사 → B사 → C사 → A사. 지분 1~2%로 전체를 지배. 전세 갭투자: 임차인 보증금 → 집 매입 → 또 보증금 → 또 집 매입 → 반복. 최소 자본으로 다주택 지배. 두 시스템 모두, 수혜자들이 정치적으로 보호한다.
전세의 기본 구조
전세가 존재하는 나라: 지구상 단 2개국
🇰🇷
한국 — 전세
보증금 전액(집값 50~80%), 2년 거주, 이자 없음
🇧🇴
볼리비아 — 안티크레티코
유사 구조, 훨씬 소규모, 점차 사라지는 중
FACT
미국·일본·유럽·중국 — 어디도 임차인이 집값의 50~80%를 집주인에게 2년간 무이자로 맡기는 시스템이 없다. 한국이 만든 시스템이다.
전세 작동 원리 — 단계별 해부
1
임차인이 집값의 50~80%를 보증금으로 납부
5억짜리 아파트라면 3~4억을 "보증금"으로 집주인에게 맡긴다. 2년 거주 후 전액 돌려받는 구조다.
2
집주인은 2년간 무이자로 그 돈을 사용
집주인 손에 3~4억이 들어온다. 이자 0%. 시중 금리(3~5%) 기준으로 임차인이 연 900~2,000만원을 공짜로 제공하는 셈이다.
3
집주인은 그 보증금으로 집을 또 산다 (갭투자)
3~4억으로 또 다른 아파트를 매입 → 새 임차인의 전세 보증금을 받는다 → 그 돈으로 또 매입. 이게 갭투자다.
4
반복: 최소 자본으로 최대 자산 지배
5,000~1억의 자기 자본으로 10채를 지배할 수 있다. 순환출자와 정확히 같은 메커니즘. 타인의 자금으로 지배권을 레버리지한다.
5
이 시스템의 전제조건: 집값은 항상 올라야 한다
집값이 떨어지면 전세 보증금이 집값을 초과한다. 집주인이 집을 팔아도 보증금을 못 돌려준다. 임차인이 전부 잃는다. 이게 역전세다.
전세 vs 월세 — 누가 이익인가
전세 (임차인 입장)
✅ 거주 기간 월세 없음
✅ 만기 시 보증금 전액 반환
❌ 연 900~2,000만원 이자 기회비용 포기
❌ 집주인 부도 시 전액 손실 리스크
❌ 3~4억 초기 자본 필요
월세 (임차인 입장)
✅ 초기 자본 부담 낮음
✅ 보증금 리스크 작음
❌ 자산 형성 안 되는 매월 지출
❌ 시장 가격 따라 상승
✅ 집주인 부도 리스크 낮음
💡 진짜 질문: 누가 이 시스템을 설계했는가?
FACT
전세는 1970~80년대 금융 시스템이 미발달했을 때 광범위해졌다. 집주인들이 사업 자금을 전세금에서 조달했고, 국가는 제대로 된 금융 시장 대신 이 구조를 제도화했다.
INFERENCE
이 시스템은 원래 목적을 훨씬 넘어서 유지되고 있다. 한국은 이미 발달한 금융 시스템을 갖췄다. 유지되는 이유: 주거 정책을 설계하는 사람들이 다주택자다.