자본금 1억짜리 시행사가 수천억 PF를 조달하는 구조. 미분양이 터지면 시공사→저축은행→새마을금고→HUG→세금 순서로 손실이 전가된다. 당신의 전세금도 이 구조 안에 있다.
이 페이지는 실시간 부실 잔액판이 아니다. 230조원·미분양·대위변제 수치는 2022~2024년 자료가 섞인 구조 설명용 스냅샷이다. 현재 위험을 판단할 때는 금융위 사업성 평가, 금감원 업권별 연체율, 국토부 준공 후 미분양, HUG 대위변제의 최신 기준일을 각각 확인해야 한다.
~230조원
국내 PF 대출 잔액
2023년 기준
~30조원
브릿지론 잔액
가장 위험한 구간
7만호+
지방 미분양 (준공 후)
2024년 기준
자기자본 200%+
2금융권 PF 집중도
일부 저축은행 기준
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PF 구조 해부
프로젝트 파이낸싱(PF)은 자산이 없는 시행사가 미래 분양대금을 담보로 자금을 조달하는 구조다. 자본금 1억짜리 법인이 1,000억짜리 아파트를 짓는 마법 — 그리고 그 마법이 깨지는 방식.