🏚️ 젠트리피케이션 해부 — 왜 텅 비어도 임대료를 안 내리나

🔬 이건 정권 탓도 공급자 탐욕만의 문제도 아니다

한국 상가 매매가는 임대료를 수익환원율(cap rate)로 나눠서 정해진다

→월세 300만원(연 3,600만원)을 4% 캡레이트로 환산하면 건물가치는 9억원이다

→같은 건물을 월세 250만원으로 낮추면 건물가치는 7.5억원까지 떨어진다

→공실을 몇 달 더 버티는 손해보다, 건물 자체 가치가 1.5억원 깎이는 손해가 훨씬 크다

→건물주 입장에서는 공실을 견디는 쪽이 합리적 선택이 된다.

월세 300만원 시 건물가치 (cap rate 4%)

9억원

월세 250만원으로 낮추면

7.5억원

건물가치 -1.5억원

상가임대차보호법 갱신권

10년

한 번 낮춰 계약하면 최대 10년 그 근처에 묶임

상가건물임대차보호법도 역설적으로 이 경직성을 강화한다

→한 번 낮은 임대료로 계약하면 세입자에게 10년 갱신권과 연 5% 인상 상한이 붙는다

→나중에 시장이 회복돼도 그 낮은 가격 근처에 최대 10년 묶인다는 뜻이라, 건물주는 처음부터 낮게 계약하는 것 자체를 극도로 꺼린다. 게다가 한 곳의 임대료를 낮추면 인근 시세 전체의 기준점(평가액)이 같이 낮아지므로, 개별 양보를 더더욱 피하게 된다.

외부 자본 유입 → 임대료 급등 → 원래 상인 이탈 → 공실·슬럼화, 경리단길이 정확히 이 경로를 밟았다

→"빈 상가는 늘어나는데 임대료는 안 떨어진다"는 표현이 그대로 언론 헤드라인이 됐다. 이태원 상권(경리단길 포함) 중대형 상가 공실률이 서울 최고 수준까지 올라간 뒤로도 회복되지 않고 있다.

이태원 상권(경리단길 포함) 중대형 상가 공실률

21.6%

서울 최고 수준

젠트리피케이션의 중심이 경리단길에서 성수동으로 완전히 옮겨갔다

→팝업스토어 단기임대가 상승의 주범으로 지목되는데, 팝업스토어는 계약 자체가 단기라 상가임대차보호법 적용 대상에서 아예 빠진다

→법의 보호가 원천적으로 닿지 않는 임대차 형태가 임대료를 밀어올리는 구조다. 반면 경리단길은 최근 임대료 상승률이 거의 정체돼 있다

→자본이 이미 다음 동네로 옮겨갔다는 뜻이다.

2026 1분기 성수동 임대가격지수 상승률

109.1%

전국 1위 — 압구정·용산 제침

연무장길 10평 미만 1층 점포 월세

2,400만원

평당 약 280만원 — 서울 평균의 16배+

2015년 성동구가 만든 젠트리피케이션 방지 조례는 2021년 국무회의 의결로 「지역상권법」이라는 전국 법률로까지 승격됐다

→조례가 법률이 된 드문 사례다. 성수동 지속가능발전구역에서는 건물주의 62.4%가 상생협약(임대료 동결·인상 자제)에 참여했고, 2017년 하반기 계약갱신 때는 참여 지역의 78.1%가 임대료를 동결했다

→인상률도 전년 대비 13~14%p 낮아졌다.

조례 → 전국 법제화

2015→2021

「지역상권법」으로 승격 — 드문 사례

성수동 상생협약 참여율

62.4%

255개 상가 중 159개 건물주 참여

2017년 하반기 계약갱신 시 임대료 동결

78.1%

협약 참여 지역 한정

다만 이건 협약에 참여한 지역·건물주 한정 효과다

→강제력 없는 자발적 협약이라, 위에서 본 성수동 전체의 임대가격지수 109.1% 폭등(2026 1분기)을 막지는 못했다

→"부분적으로는 통했지만 전체 흐름은 못 막았다"가 정확한 평가다.

상가건물임대차보호법의 임대료 인상 상한(연 5%)과 10년 갱신권은 서울 기준 환산보증금(보증금+월세×100) 9억원 이하 상가에만 전면 적용된다

→강남이라고 법이 예외를 둔 게 아니라, 강남·성수동 고가 상가의 임대 조건 자체가 구조적으로 이 기준을 넘어버려서 법의 보호망 밖에 있는 것이다. 9억원을 넘어도 대항력·권리금 보호 같은 일부 조항은 적용되지만, 정작 핵심인 임대료 상한선은 빠진다.

서울 환산보증금 기준

9억원

이하만 법 전면 적용(임대료 5%↑ 상한 등)

강남 고가 상가

구조적으로 기준 초과

법이 예외를 둔 게 아니라 조건 자체가 안 맞음

공실을 고집하던 건물주가 결국 대출 부실로 무너지는지 확인해봤다

→상업시설 경매 신청이 2026년 4월 8,252건으로 역대 최다, 2026년 1분기 전체 부동산 경매 신청은 30,541건으로 13년래 최고를 기록했다. 그런데 이게 "임대료를 안 내려서" 생긴 결과인지, 고금리·소비패턴 변화라는 별개 요인 때문인지는 이번 조사로 인과관계까지 가르지 못했다

→상관관계만 확인되고 인과는 불확실하다. 없는 인과를 있는 것처럼 쓰지 않는다.

상업시설 경매 신청 (2026.4)

8,252건

역대 최다

2026 1분기 전체 부동산 경매 신청

30,541건

13년래 최고

사법처리로 없어질 문제가 아니다

→임대료를 안 내리는 건 그 자체로 불법이 아니고, 사유재산권 안에서 벌어지는 합리적 계산이다

→정권이 바뀐다고 이 계산법이 바뀌지도 않는다. 성동구 사례가 보여주는 건 "강제가 아니라 자발적 상생협약 + 법제화"가 부분적으로는 통한다는 것

→완전한 해법은 아니지만 유일하게 실측으로 확인된 개입 방식이다. 장기적으로는 환산보증금 기준을 현실화해서 강남·성수동 같은 고가 상권도 법의 보호망 안에 넣는 것 외엔 뚜렷한 답이 안 보인다

→이것도 처방이지 확정된 해법은 아니다. 소비자가 당장 할 수 있는 건 발로 하는 선택뿐이다: 임대료를 소비자에게 떠넘기는 가게보다, 그 압력에서 자유로운 동네·가게를 찾아가는 것.